Som rådgivare på HandelsJuristerna möter vi personer som står inför ett fastighetsköp och för många är det här den största affären de någonsin gör. Ofta tror man att det räcker med att vara överens om priset eller att man skakat hand på en försäljning men inom fastighetsrätten fungerar det inte så. Ett fastighetsköp måste följa ett lagstadgat formkrav för att vara giltigt och om det inte gör det kan hela köpet ogiltigförklaras, även om båda parter egentligen varit överens.

Formkravet, som finns i 4 kap. 1 § Jordabalken, innebär att köpet måste vara skriftligt, ange köpeskillingen, tydligt visa vilken fastighet som avses, innehålla en överlåtelseförklaring och vara underskrivet av båda parter. Utan dessa delar finns det rent juridiskt inget giltigt avtal. Muntliga löften, sms–konversationer eller informella överenskommelser har ingen rättsverkan när det gäller fastigheter.

En vanlig missuppfattning vi stöter på är att ett avtal inte blir bindande förrän båda parter ”sett” varandras underskrifter. Men ett fastighetsköp kan faktiskt bli giltigt även om parterna inte befunnit sig på samma plats eller tagit del av den färdiga handlingen, så länge den är korrekt upprättad. Det här överraskar många och visar hur viktigt det är att förstå vad man faktiskt skriver under.

Det händer också att parter försöker komma överens ”vid sidan av avtalet”, till exempel genom att skriva ett visst pris i handlingen men muntligt bestämma ett annat pris mellan sig. Problemet är att det enbart är det pris som står i den skriftliga köpehandlingen som gäller juridiskt. Alla muntliga överenskommelser utanför avtalet saknar rättsverkan och kan aldrig användas vid en tvist.

En annan avgörande del av formkravet är att det tydligt måste framgå vilken fastighet som säljs. Det räcker inte att beskriva tomten i vardagliga termer, utan den måste kunna identifieras, helst genom fastighetsbeteckningen. Är det otydligt kan avtalet förklaras ogiltigt. Dessutom kan ytterligare krav gälla om fastigheten är en gemensam bostad för makar eller sambor. I sådana fall kan ett skriftligt samtycke krävas, och saknas det kan försäljningen stoppas i efterhand, något många inte känner till.

Om formkravet inte uppfylls blir köpet ogiltigt och äganderätten övergår inte. Parterna riskerar då både juridiska och ekonomiska problem. I vissa situationer går det att rätta till brister om båda parter är överens, men det är ingenting man bör förlita sig på. Vår erfarenhet är att små misstag som exempelvis en missad underskrift, en felaktig beteckning eller en otydlig formulering kan få väldigt stora konsekvenser. Därför är vårt tydligaste råd enkelt: ta juridisk hjälp i tid. Att kontakta oss innan handlingen undertecknas kan vara skillnaden mellan en trygg husdröm och en dyr juridisk mardröm. För i slutändan handlar det inte bara om lagar och paragrafer – utan om tryggheten i ett av livets viktigaste beslut.

Låt oss hjälpa dig med dina husdrömmar!